Con la pubblicazione nella Gazzetta ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026 è entrata in vigore la legge 2 luglio 2026, n. 116, di conversione, con modificazioni, del decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, che disciplina il nuovo Piano Casa e alcuni interventi specifici nel settore delle politiche abitative.

La legge di conversione conferma l’impianto originario del decreto-legge, introducendo alcune modifiche emerse nel corso dell’esame parlamentare, senza alterarne la struttura complessiva, fondata sull’integrazione tra intervento pubblico, investimenti privati e strumenti di rigenerazione urbana. Previsti anche

Le finalità del Piano casa

La finalità perseguita dal legislatore è quella di affrontare in maniera strutturale il crescente disagio abitativo attraverso un insieme coordinato di misure straordinarie finalizzate alla realizzazione e alla valorizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, destinato sia alla vendita sia alla locazione a prezzi calmierati.

In tale prospettiva, il Piano Casa prevede nuovi interventi edificatori e il recupero del patrimonio immobiliare esistente, oltre la riconversione di immobili pubblici non utilizzati o non redditizi e la promozione di programmi di rigenerazione urbana orientati al contrasto del degrado edilizio, ambientale e sociale. Ciò anche al fine di incrementare in modo stabile l’offerta di alloggi accessibili, perseguendo un modello di sviluppo urbano maggiormente sostenibile e improntato al contenimento del consumo di suolo.

I contenuti

In particolare, la strategia delineata dal legislatore si sviluppa lungo tre direttrici fondamentali.

Il primo pilastro riguarda il recupero e la riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP) e il rafforzamento dell’edilizia residenziale sociale (Ers).

A tal fine viene previsto un programma straordinario di investimenti destinato al ripristino degli alloggi pubblici oggi inutilizzabili, alla manutenzione del patrimonio esistente e alla ricognizione degli immobili pubblici non più funzionali alle esigenze delle amministrazioni.

L’attuazione degli interventi viene affidata a un modello di governance centralizzato imperniato sul Commissario straordinario e su Invitalia, cui è demandato il coordinamento operativo delle attività, con l’obiettivo di accelerare la realizzazione degli interventi e superare le tradizionali criticità amministrative che hanno caratterizzato la gestione dell'edilizia pubblica.

Il secondo pilastro introduce il Fondo Housing Coesione (100 milioni di euro per l’anno 2026), gestito da Invimit SGR, quale nuovo strumento finanziario volto a sostenere programmi di edilizia residenziale pubblica e sociale, nella prospettiva di assicurare continuità agli investimenti e stabilità alle politiche abitative nel medio-lungo periodo.

Il terzo pilastro è rappresentato dai programmi di edilizia integrata, nei quali assume un ruolo centrale il partenariato con operatori privati. Il legislatore prevede che almeno il 70% dell’investimento sia destinato a edilizia convenzionata, con prezzi inferiori di almeno un terzo rispetto ai valori di mercato e con un vincolo di destinazione della durata di trent’anni.

L’obiettivo è attrarre investimenti privati mantenendo, al contempo, una funzione sociale dell’intervento immobiliare attraverso il controllo dei prezzi e la permanenza della destinazione abitativa convenzionata per un periodo sufficientemente lungo da garantire effetti duraturi sul mercato.

In particolare, l’art. 9 disciplina i programmi infrastrutturali di edilizia integrata con diversi obiettivi tra i quali consentire il conseguimento della casa di abitazione principale a soggetti che per via delle condizioni economico-patrimoniali, non possono accedere a programmi di edilizia residenziale pubblica, ma per i quali l’accesso al libero mercato rappresenterebbe comunque un onere economicamente non sostenibile; nonché consentire la soddisfazione delle esigenze abitative di studenti universitari e lavoratori fuori sede. Sul punto, si individuano le condizioni di realizzazione di tali programmi nel rispetto dei valori ambientali e della rigenerazione urbana.

Tra queste, è previsto che le reti e gli enti del Terzo settore operanti in ambito sociosanitario e di comunità, ove presenti, siano coinvolti nella definizione dei servizi pubblici a supporto dei programmi di edilizia integrata. Tali programmi sono finalizzati ad ampliare l’offerta abitativa in favore dei soggetti che, pur non possedendo i requisiti per l’accesso all’edilizia residenziale pubblica, non risultano in condizione di sostenere i costi del libero mercato, attraverso l’integrazione tra alloggi a prezzo o canone calmierato e abitazioni realizzate a condizioni di mercato.

Accanto agli strumenti finanziari, la legge interviene in maniera significativa sul piano procedurale introducendo un sistema differenziato di semplificazioni amministrative.

Nello specifico, per gli interventi relativi all’edilizia residenziale pubblica e sociale vengono ampliate le ipotesi di utilizzo della Scia per le ristrutturazioni urbanistiche e per gli interventi di demolizione e ricostruzione, accompagnate dall’attivazione di conferenze di servizi accelerate, con l’obiettivo di ridurre sensibilmente i tempi autorizzativi.

Diversamente, nel settore dell’edilizia integrata, le semplificazioni più incisive – quali il ricorso al permesso di costruire in deroga, il permesso convenzionato, le agevolazioni in materia di cambi di destinazione d’uso, lo scomputo degli oneri di bonifica e ulteriori incentivi urbanistici – risultano riservate esclusivamente ai programmi di investimento di maggiore dimensione, caratterizzati da un valore superiore al miliardo di euro.